بررسی مالکیت بر اعیان و منافع با رویکرد فقههی و حقوقی

مالکیت مهمترین حق مالی عینی است و عبارت است از رابطه ای بین شخص و شیء که به وی حق همه گونه تصرف و انتفاع را میدهد (صفایی, 1397)

مرحوم دکتر کاتوزیان نیز در کتاب اموال و مالکیت خود، مالکیت را اینگونه تعریف مینماید ؛ مالکیت حقی است دائمی، که به موجب آن شخص میتواند در حدود قوانین، تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده کند (کاتوزیان, 1398)

همچنین مرحوم دکتر سید حسن امامی در جلد اول کتاب حقوق مدنی خود، مالکیت را اینگونه تعریف میکند: "مالکیت عبارت از رابطه ای که بین شخص و چیز مادی تصور شده و قانون آن را معتبر شناخته و به مالک حق میدهد که انتفاعات ممکنه را از آن ببرد و کسی نتواند از آن جلوگیری کند." (امامی, 1342)

در تعاریف فوق مالکیت، بر یک جسم مادی قابلیت تصور پیدا کرده است و به عبارتی مفهوم این تعاریف اقتباسی از تعریف حقوق فرانسه از حق مالکیت میباشد. اما به طور کلی میتوان مالکیت را به عنوان برترین حق عینی در نظر داشت که به موجب آن، دارنده حق مالکیت ( مالک) میتواند در هر زمان که بخواهد [بدون محدودیت زمانی]  هر استفاده ای را که میخواهد در مال خود بنماید. [بدون محدودیت از نوع استفاده] و دیگران را از تصرف در مال خود منع کند [استفاده بلامنازع]. (توکلی, 1399)

حق مالکیت از حقوق طبیعی و مربوط به شخصیت انسان نیست ؛ [بلکه] وسیله ای اسست برای حفظ منافع عمومی و تنها در صورتی مورد حمایت قرار میگیردکه شیوه اکتساب و اجرای آن در مسیر هدف های قانونگذار باشد (کاتوزیان, 1398)

2- مفهوم حق مالکیت در اسلام

مفهوم مالکیت در اسلام دارای گستردگی خاصی نسبت به سایر مفاهیم است. دردیدگاه فلسفی و وجودی مالکیت در دین اسلام، قائل به این نظر هستیم که خداوند، بر تمام جهان هستی سلطنت واقعی دارد و این، همان معنای مالکیت حقیقی او است. اثبات مالکیت حقیقی برای خداوند به دلیل قرآنی یا روایی نیاز ندارد؛ بلکه نتیجه قهری پذیرش خالقیت او به شمار می‌آید. (تهرانی, 1378)

 مالکیت حقیقی خداوند مهم‌ترین مبنای فلسفی ساختار مالکیت اسلامی است که در بسیاری از آیات قرآن کریم مانند آیات 107 ^[1]و 255^[2] سوره بقره، آیه 26   سوره آل عمران^[3]، آیه 18 سوره مائده^[4] از آن یاد شده

بنا به دیدگاه اسلامی، مالکیت به رابطه خاص بین مالک و ملک اشاره می‌کند که امکان تصرف مالک در ملک را نشان می‌دهد. این رابطه و سلطه، گاه حقیقی و واقعی است؛ یعنی مالک، سلطه واقعی و حقیقی بر ملک دارد؛ مانند مالکیت خداوند بر مخلوقات، و مالکیت انسان بر نفس یا بر صورت ذهنی اشیا.

گاهی نیز این سلطه اعتباری است؛ یعنی بین مالک و ملک فقط رابطه و سلطه‌ای فرض می‌شود که آن‌چه جدا و گسیخته از مالک است، به منزله آن‌چه به او ارتباط دارد، در نظر گرفته شود. در واقع نوعی شبیه‌سازی صورت می‌گیرد. (دانشگاه, 1393)

البته این سلطه اعتباری دارای اثر است. اثر این سلطه آن است که تصرفات مالک در ملک به رضایت کسی منوط نیست؛ ولی تصرفات دیگران، بر رضایت مالک متوقف است. (تهرانی, 1378)

بدین ترتیب، «مالکیت اعتباری» عبارت از اعتبار واجدیت و احاطه شخصی (حقیقی یا حقوقی) بر شی‌ء، اعم از عین و منفعت است به گونه‌ای که بر آن شیء سلطه داشته باشد و بتواند در آن تصرف کند و مانع تصرف دیگران شود. در شرع نیز همین معنای عرفی لحاظ شده است؛ البته برخی محدودیت‌ها درباره آن مطرح می‌شود (قحف, 1401 ه ق)

 بنابراین می‌توان گفت: عنصر اصلی در مفهوم مالکیت، «امکان تصرف» است این امکان گاه به دایره وجود ارتباط می‌یابد که در این صورت، مالکیت حقیقی مطرح می‌شود و گاه به معنای امکان فلسفی نیست؛ بلکه بر جواز دلالت می‌کند.

در مالکیت اعتباری، عاقلان با تشبیه به مالکیت حقیقی که در آن، مالک امکان وجودی جهت تصرف در ملک را داشت، بین مالک و ملک اعتباری رابطه‌ای برقرار می‌سازند که مالک جهت رسیدن به مقاصد اجتماعی، در تصرف مجاز باشد؛ بنابراین، مالکیت حقیقی به دنبال جواز فلسفی و مالکیت اعتباری، در پی جواز تشریعی است؛ پس تفاوت اساسی این دو مالکیت این است که در مالکیت حقیقی، همواره ملک بر مالک قائم بود، و هیچ وقت از مالکش جدا و مستقل نمی‌شود. (مطهری & طباطبائی, 1380)

ولی ملکیت اعتباری از آن‌جا که قوامش به وضع و اعتبار بوده، قابل تغییر و تحول است، امکان دارد این نوع ملک از مالکی به مالک دیگر منتقل شود و می‌توان گفت که یکی از نشانه‌های مالکیت اعتباری، قابلیت انتقال ملک است.

 3- انواع مالکیت از دیدگاه اندیشه های اسلام

در فقه و فلسفه اندیشه های اسلامی، مالکیت به سه نوع اصلی قابل تقسیم است ؛

الف ) مالکیت عمومی

 ب) مالکیت دولتی

  ج) مالکیت خصوصی

برخی دیگر از مراجع مانند حضرت آیت ال... مکارم شیرازی، نوع چهارمی از مالکیت تخت عنوان "مالکیت تکوینی" را مد نظر گرفته اند که مالکیت خداوند را بر همه عالم  جزو تقسیم بندی انواع مالکیت قرار میدهند.

 1-3 مالکیت تکوینی

 هر گاه تحصیل یک نوع میوه از جنگل و یا شکار یک ماهی از دریا مایه اعتبار «مالکیت» شود قطعاً آفریننده آن میوه و ماهی از همه کس اولی است که مالک آن ها باشد، و برای هر نوع تصرّف شایسته تر و صالح تر گردد. چنین مالکیتی را «مالکیت تکوینی» و یا «مالکیت مطلقه» می نامند، در برابر مالکیت دیگران که محدود و نسبی است.

 2-3 مالکیت عمومی

اموالی هستند که هیچ فرد خاصی، مالک آن‌ها نیست تا بتواند به نحو دلخواه در آن تصرف کند؛ بلکه ملک همه مسلمانان است؛ خواه آنان که در قید حیاتند و خواه آنان که هنوز به دنیا نیامده‌اند (حقانی زنجانی, 1369)

در مالکیت عمومی، اجازه تصرف و بهره‌برداری عموم مردم (اعم از مسلمان و غیر مسلمان که تابعیت دولت اسلامی را دارند) در ثروت‌های عمومی با نظارت مستقیم دولت است؛ به همین سبب تحت نظارت ولی امر مسلمانان قرار می‌گیرد تا به گونه‌ای مناسب به افراد واگذار، و درآمد حاصل از آن‌ها به صورت ملک عموم مسلمانان، در راه‌هایی صرف شود که نفع آن، عاید عموم مسلمانان شود (البعلی, 1438 ه ق).

یکی از فلسفه‌های وجودی که برای این نوع مالکیت مطرح شده، احترام به مصالح آیندگان است؛ زیرا اگر ملکی جزو اموال عمومی باشد، دغدغه این‌که مسلمانان آینده نیز در آن سهیم هستند، مالک را به استفاده از ملک به اندازه رفع نیاز و مواظبت و نگهداری از آن برای آیندگان ملزم می‌کند (دانشگاه, 1393)

بدین ترتیب می‌توان گفت: منشا این نوع مالکیت در حقوق اسلامی با دیگر نظام‌های حقوقی متفاوت است؛ به همین سبب در نظام سرمایه‌داری که مالکیت خصوصی را اصل قرار داده، مالکیت عمومی به طور کاملا محدود مطرح است (موسویان, 1379)

 و در نظام سوسیالیسم که مالکیت خصوصی را به غیر از موارد خاص محکوم می‌کند، کلیه اموال تولیدی و سرمایه‌ای و ابزارها تحت برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری دولت قرار دارد. درباره موارد مالکیت عمومی در منابع اقتصاد اسلامی اختلاف نظر مشاهده می‌شود. برخی، ثروت‌های عمومی را شامل زمین موات، آباد طبیعی، مفتوح العنوه و صلحی دانسته و عده‌ای آن را در زمین‌های مفتوح عنوة و صلحی خلاصه کرده‌اند (حقانی زنجانی, 1369)

3-3 مالکیت دولتی

مقصود از «مالکیت دولتی»، «مالکیت حکومت اسلامی» یا «مالکیت امام» است. این نوع مالکیت، مالکیت منصب امامت و رهبری امت اسلامی است، نه مالکیت شخص امام؛ زیرا این نوع مالکیت از امامی به امام دیگر منتقل می‌شود، نه به وارثان او (به همین سبب امام هادی (علیه‌السّلام) در روایتی، اموالی را که از پدر خود به ارث مانده است، به دو نوع تقسیم می‌کند و می‌فرماید: «ما کان لابی بسبب الامامه فهو لی و ما کان غیر ذلک فهو میراث علی کتاب الله و سنه نبیه».اموالی که مربوط به جهت امامت و رهبری است، از آن این جانب است که عهده‌دار مقام رهبری هستم و اموالی که غیر این موارد بوده و مربوط به شخص پدرم هست، میراث وی بوده که براساس کتاب خدا و سنت رسولش باید تقسیم شود. (دانشگاه, 1393)

از دیدگاه اسلام، در راس دولت، شخصیت امام معصوم (علیه‌السّلام) یا ولی فقیه قرار می‌گیرد (سبحانی تبریزی, 1378)

در اقتصاد اسلامی انگیزه های شخصی برای کار و کوشش در افراد تا حدود زیادی حفظ شده است و هرگز بسان مکتب های جامعه گرا مانند سوسیالیسم نیست که با الغای مالکیت خصوصی یا شخصی، شوق کار و کوشش را در افراد نابود کند. و از طرف دیگر آثار نامطلوب مالکیت شخصی موجود در نظام های سرمایه داری را از بین برده و آن مالکیت شخصی را به رسمیت می شناسد که از آثار نامطلوب آن پیراسته باشد. و به همین جهت است که منابع طبیعی ثروت را در خشکی و دریا به دولت اسلامی واگذار کرده تا بر طبق مصالح عمومی نسبت به آن ها عمل کند. اسلام با طرح این مسأله به عنوان «انفال» راه حلّ عادلانه و قاطعی برای حلّ بحران ها و کشمکش ها و برطرف کردن اختلاف عمیق طبقاتی ارائه کرده است (شیرازی, 1374)

4-3 مالکیت خصوصی

 مالکیت خصوصی در نظام اقتصاد اسلامی چنان مورد توجه و احترام قرار گرفته که از سوی قرآن کریم، حکم بریدن دست سارق یعنی متجاوز به حریم این نوع مالکیت صادر شده است ^[5]. یعنی کسی که با بی‌احترامی به حق مالکیت به تصرف در شی‌ء اقدام کرده است، مجازات می‌شود. از سوی دیگر، لجام گسیختگی این مالکیت، سبب طغیان و سرکشی فرد^[6]،و نیز فقر و اختلاف طبقاتی شدید^[7] میشود. به همین سبب مالکیت خصوصی در این نظام برخلاف نظام سرمایه داری محدود است؛ زیرا چنان‌که گفته شد، مالکیت خصوصی از دیدگاه قرآن در طول مالکیت خداوند قرار دارد؛ از این‌رو، خداوند می‌تواند محدودیت‌هایی را برای این مالکیت وضع، و حتی در برخی موارد، آن را سلب کند. این محدودیت در ابتدا با توجه به «اصل مداخله دولت» که بازتابی از دو قسم دیگر مالکیت است، تعیین می‌شود؛ اما نوع دیگری از محدودیت‌ها وجود دارد که با توجه به احکام، به وسیله مسلمان رعایت می‌شود و نمودی از تاثیرپذیری این نظام از آموزه توحید در شاخه ربوبی تشریعی است. در هر صورت، در نظر گرفتن چنین محدودیت‌هایی در مقام نظریه‌پردازی، تضمین‌کننده مناسبی برای دور شدن نظام مزبور از بحران‌های اقتصادی است که نظام سرمایه‌داری در عمل با آن مواجه شده و در نهایت به بعضی از این محدودیت‌ها تن داده است.

4- محدودیت های حاکم بر مالکیت خصوصی از دیدگاه اسلام

در برخی آیات قرآن حکیم برای شخصی که میخواهد مالی را تملک کند، محدودیت هایی حکومت میکند، مانند اینکه بیان میشود ؛ اموالی که در مالکیت خصوصی خود دارید، به آنان که به رشد لازم نرسیده‌اند و بلوغ کامل عقلی که بتوانند در اموال تصرف کنند، ندارند، نسپارید؛ زیرا این امر مخالف با احترام و حفظ مالکیت خصوصی است. (رواس قلعه چی, 2013 م)

^[8]«و لا توءتوا السفهاء اموالکم التی جعل الله لکم قیاما و ارزقوهم فیها و اکسوهم و قولوا لهم قولا معروفا»

اموال خود را که خداوند آن را وسیله قوام زندگی شما قرار داده، به سفیهان ندهید؛ ولی از عواید آن به ایشان بخورانید و آنان را پوشاک دهید و با آنان سخنی پسندیده بگویید

5- بررسی وجوه افتراق و اشتراک انواع مالکیت

در مالکیت دولتی، مالک دولت بوده و با توجه به عنوان اعتباری که دارد، دارای حق تصرف است؛ اما در مالکیت عمومی، مردم مالک هستند و دولت از سوی آن‌ها جانشینی و نیابت دارد که با توجه به مصلحت عمومی در آن تصرف کند؛ البته در این جهت برای دولت وظایفی معین شده است. (مصری, 1440 ه ق)

 مالکیت مزبور، به گونه‌ای نیست که قابل تفکیک باشد و هر کسی بتواند سهم خویش را جدا کند (دانشگاه, 1393)

 یکی دیگر از تفاوت‌های بین این دو مالکیت این است که در مالکیت عمومی، درآمدهای ایجاد شده از ثروت‌ها باید به وسیله دولت یا ولی امر، به مصارف جمعی چون ساختمان بیمارستان، راه، پل و..... ( مبانی اقتصاد اسلامی، 108) و غیر از موارد استثنایی که توازن جامعه ایجاب می‌کند نمی‌توان آن را برای تامین نیازهای گروه خاصی از اجتماع، به صورت کمک نقدی اختصاص داد. این در حالی است که ثروت‌های دولتی، افزون بر آن‌که می‌تواند به مصارف عمومی برسد، برای کمک به گروه‌های اجتماعی قابل مصرف است (صدر, 1982 م)

درباره مقایسه مالکیت عمومی و دولتی با مالکیت خصوصی نیز باید گفت: در نظام اقتصاد اسلامی، منشا مالکیت، به مالکیت تکوینی پروردگار باز می‌گردد، و یکی از مظاهر مالکیت تکوینی پروردگار، مالکیت اعتباری یا تشریعی او است. ارتباط تنگاتنک بین مالکیت حقیقی تکوینی پروردگار و مالکیت تشریعی‌اش، اقتضا می‌کند که مالکیت تشریعی وی نیز مطلق و مستقل باشد؛ یعنی خداوند در جعل و وضع مالکیت اعتباری اولا و احق است؛ به همین سبب فردی که به توحید اعتقاد دارد، لزوما با قبول سلطه تکوینی و تشریعی خداوند تمام اعتبارات وضع شده از سوی وی را که به آن احکام و قوانین شرعی می‌گوییم، پذیرفته و او را در حوزه اعتباریات ذی حق می‌داند. جایگاه مالکیت عمومی و دولتی در جهان‌بینی قرآن کریم زمانی آشکارتر می‌شود که به نظریه قرآنی «استخلاف انسان» توجه شود. استخلاف انسان بر روی زمین و تفویض مالکیت عین یا منفعت موجود در آن به وی، در اشکال گوناگونی می‌تواند اعتبار شود. یکی از آن اشکال، واگذاری ثروت‌های طبیعی و غیر آن به مقام ولایت و سلسله مراتب نزولی ولایت تشریعی برای صرف در مصالح و منافع عموم مردم است پیامبر یا امام معصوم (علیه‌السّلام) که مصداق اکمل جانشینی پروردگارند، شایستگی آن را دارند که تصرف این اموال را در جهت کسب مصالح عمومی هدایت کنند.  (حوزوی, 1400 ش)

6- ویژگی های حق مالکیت

حق مالکیت دارای سه ویژگی اساسی، مطلق بودن، انحصاری بودن و دائمی بودن است، که به ترتیب به بررسی هر کدام خواهیم پرداخت:

 1-6 مطلق بودن

به موجب ماده 30 قانون مدنی (هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع را دارد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد) پس، مالک حق هرگونه تصرف در ملک خود را [علی الاصول] دارد. (کاتوزیان, 1398)

به عبارتی این حق در صورتی مطلق است که تصرفات آن توسط قانون منع نشده باشد و یا موجب تضرر دیگران نباشد (توکلی, 1399)

 و این استثنا ها چندان فراوان هستند که به دشواری میتوان از اطلاق حق مالکیت سخن گفت. به طور مثال در اصل 44 قانون اساسی بیان شده است که :

 « مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است. ضوابط آن را قانون معین میکند ».

 همچنین در اصل 40 قانون اساسی بیان شده است که :

« هیچ‌ کس نمی‌تواند اِعمال حق خویش را وسیله اضرار به‌ غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد».

 اصل اخیر، سوء استفاده از حق مالکیت را منع میکند و انتفاع و تصرف مالک رامحدود به رفتاری متعارف میسازد؛ رفتاری که نه تنها آلوده به قصد اضرار نیست، [بلکه] معقول و متعارف است نه وسیله اضرار.

بدین ترتیب حق مالکیت در مرحله ایجاد، فردی و در مرحله اجرا اجتماعی است. و به طور کلی هر جا پای منافع عمومی در میان بوده، در حمایت از آن تردیدی نشده و مسیر آن به سوی «عدالت اجتماعی» است. (کاتوزیان, 1398)

در حقوق اسلام نیز برخلاف حقوق رومیان، هیچ گاه سخن از اطلاق حق مالکیت نیست : اخلاق مذهبی ثروت را امانت خداوند نزد انسان میداند. تا به نیکی آن را اداره کند و روز واپسین حساب این اداره به مالک اصلی داده شود.  در اسلام،  اضرار به دیگران مجاز نیست، هر چند به نام اجرای حق باشد [لاضرر و لاضرار فی الاسلام].

 هر جا اصل تسلیط ^[9] با قاعده لاضرر برخورد کند، حکومت با قاعده لاضرر است تا انگیزه غیرخواهی بر خود خواهی چیره باشد. ( کاتوزیان 1398،107)

بنا بر موارد مطروحه استثنائات وصف مطلق بودن مالکیت رامیتوان به طور کلی  و به اختصاردر موارد زیر مشاهده کرد:

الف ) حقوق عمومی : گاه مصالح جامعه، شیوه استفاده اشخاص را محدود میکند برای مثال کسی نمی تواند در ملک خود، ساختمانی با هر تعداد طبقه که بخواهد احداث کند، زیرا قواعد شهرداری و شهرسازی آن را ممنوع میکند.

ب) قرارداد : یعنی شخصی در قرارداد ی متعهد شده است که در ملک خود برخی از تصرفات را ننماید. برای مثال ؛ به موجب قراردادی خریدار متعهد شده است که تا ده سال از قرار دادن هرگونه وسایل در ایوان منزل که مشرف به خیابان است خودداری کند.

ج) موارد اعمال قاعده لاضرر : طبق ماده 132 قانون مدنی اگر تصرف شخصی در ملک خود موجب تضرر همسایه شود، این تصرف برخلاف قاعده لاضرر است. همان طور که بیان شد، در صورت تزاحم قاعده لاضرر و اصل تسلیط، قاعده لاضرر ارجحیت دارد.

 امّا در دو مورد به طور استثنا میتوان برخلاف قاعده لاضرر عمل نمود :

1)  تصرفات شخص در مال خود به نحو متعارف باشد

 2) تصرفاتی که برای رفع حاجت یا رفع ضرر باشند.

با اجتماع دو شرط بیان شده تصرفاتی که موجب تضررر سایرین است مجاز میشود. (توکلی, 1399)

2-6 انحصاری بودن

 نتیجه طبیعی اطلاق ا اختیار مالک و لزوم رعایت احترام آن از طرف تمام مردم، انحصاری بودن حق مالکیت است ؛ مالک میتواند هر تصرفی را که مایل بدان باشد در مال خود[ انجام دهد] و مانع از تصرف و انتفاع دیگران نیز بشود. مالکیت در مرحله ایجاد حق، فردی است و قانون از این حق در برابر تجاوز دیگران حمایت میکند. در همین راستا ماده 31 قانون مدنی بیان میدارد:

" هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد، مگر به حکم قانون "

انحصاری بودن وصف مالکیت در حقوق روم و فرانسه به سه قسم تحلیل میشود :

الف) حق استعمال^[10] : مالک میتواند مال خویش را شخصاً استعمال نماید ؛ مثلا در خانه اش سکونت کند و در اتوموبیلش سوار شود.

ب) حق استمثار ^[11]: مالک میتواند از مال خود بهر برداری نماید، یعنی از منافع و ثمرات مالش برخوردار گردد؛ مثلا خانه اش را اجاره دهد یا از میوه درختش استفاده کند.

ج) حق اخراج از ملکیت ^[12]: مالک میتواند مال خود را از ملکش خارج سازد، بدین نحو که آن را مصرف یا نابود کند، یا تصرف قانونی ناقلی در آن نماید، چنانچه از طریق بیع آن را به دیگری انتقال دهد. (صفایی 1397، 190) (امامی, 1342)

  با وجود انحصاری بودن مالکیت خصوصی، در روابط خصوصی نیز، گاه حمایت از گروه های نیازمند و اجرای عدالت اجتماعی، دولت را وادار به مداخله کرده است.

بدین نحو که مستاجرِ محل کسب و پیشه، میتواند پس از پایان مدت اجاره نیز مالک را به تجدید اجاره ناگزیر کند و مستاجر محل سکونت میتواند به استناد داشتن عسر و حرج از تخلیه ملک خودداری نماید. (کاتوزیان, 1398)

از دیگر مثال های بارز در استثنائات وصف انحصاری بودن میتوان به اعمال حق شفعه اشاره نمود.

در حقوق اسلام دامنه مالکیت و اختیارات مالک به این اندازه وسیع نیست و به مالک اجازه داده نشده است که مال خود را بدون غرض عقلایی نابود کند، [بدین نحو که او نمی تواند مال] را بی جهت به دریا بیاندازد یا خانه اش را بدون منظور عقلایی ویران سازد( صفایی 1397، 191)

3-6 دائمی بودن

 مالکیت عین حقی دائمی است، به این معنا که مدت معینی ندارد و تا موضوع آن باقی است، مالکیت هم باقی می ماند و با عدم استفاده یا معطل گذاردن مال، از بین نمی رود. تا اینکه شخص مالک، مالکیت خود را به واسطه عقدی از عقود مانند هبه یا بیع یا صلح یا معاوضه به شخص دیگری منتقل کند یا حق مالکیت خود را به موجب ایقاع « اعراض از مالکیت» ساقط کند. (صفایی 1398، 191)

البته لازم به ذکر است که وصف دائمی بودن مالکیت، اختصاص به مالکیت عین دارد زیرا مالکیت منفعت [مثل عقد اجاره] علی الاصول موقت است. (توکلی 1399، 141)

چنان است که ماده 486 قانون مدنی بیان میدارد : در اجاره اشیاء، مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است.ولی باید دانست که گذشته از این مورد، حق مالکیت دائمی است و طبیعت آن با موقتی بودن منافات دارد، چنان که در قانون مدنی نیز با مرگ مالک، مالکیت از بین نمی رود، و فقط ممکن است به یکی از اسباب انتقال به دیگری واگذار شود.

 از وصف دائمی بودن حق مالکیت دو نتیجه می توان استنباط نمود :

الف ) حق مالکیت تا زمانی که موضوع آن از بین نرفته باقی است : حق مالکیت با موضوع آن انتقال می یابد و از بین نمی رود. در موردی هم که مانعی، انتفاع و تصرف مالک را ناممکن سازد، تا عین باقی است، مالکیت هم وجود دارد.

با این وجود در حقوق ما ارتباط عین مال با حق مالکیت نیز گاه قطع میشود، بی آنکه مال تلف گردد یا حق انتقال یابد : برای مثال، در فرضی که مالک عین مال را وقف میکند، مال موقوف از ملکیت او خارج می شود و به منتفعان نیز انتقال نمی یابد به همین سبب است که وقف را فک ملک می نامند نه تملیک.

ب ) حق مالکیت در اثر معطل ماندن از بین نمی رود : حق مالکیتی که در اثر تملک به ارث یا قرارداد یا اخذ به شفعه  به دست آمده قطعی است و مرور زمان نیز در اصل حق اثر ندارد و تنها اختیار دعوی را از مدعی میگیرد. ( کاتوزیان 1398،108)

7- میزان اختیارات و محدودیت های مالک

همان طور که گفتیم مطابق ماده 30 قانون مدنی، مالک حق همه گونه تصرف و انتفاع نسبت به مال خویش را دارد. مالکیت کامل ترین حق عینی است که انسان میتواند بر مالی داشته باشد و سایر حقوق عینی از شاخه های این حق است. مالک میتواند، با هر شیوه که مایل است و با هر انگیزه ای که دارد

[سود جویی، رفع ضرر و خیر خواهی] از عین مال خود بهره برداری کند یا آن را بی استفاده باقی بگذارد. او میتواند از ثمره و منفعت مالی که در اختیار اوست منتفع شود و همچنین مالک میتواند مال خود را به دیگری منتقل کند یا از بین ببرد.

  چنانچه که گفته شد این اختیارات در حقوق کنونی ما به عنوان اصل پذیرفته شده است ؛ اصلی که استثناهای فراوان یافته و اعتبار و توان آن به سود منافع اجتماعی و اجرای عدالت کاسته شده است. پس بایستی بدانیم اختیارات مالک نامحدود و مطلق نیست و دولت از جهات گوناگون آن را محدود ساخته است.

بنا بر دیدگاه دکتر کاتوزیان، اختیارات مالک را به چند طریق میتوان محدود کرد.

الف ) محدودیت هایی که ناشی از حکم قانون است مانند مواد 95، 97 و 109 به بعد قانون مدنی

ب ) محدودیت هایی که دولت بر اساس وظایف و سهم شان در اداره جامعه  که رو به فزونی میرود، از اختیارات نامحدود مالکان کاسته ، چنانکه بسیاری از قوانین خصوصی به منظور حفظ منافع عمومی و تامین اداره درست اجتماع محدود ساخته است.

ج ) محدودیت هایی که مالکان در قرارداد های خصوصی بخشی از اختیارات خود را به طور جزئی از خود سلب می کنند. ( کاتوزیان 1398،112)

 لیکن دکتر صفایی در تقسیم موضوعی خود، حدود مالکیت را به دو دسته تقسیم کرده اند:

ا1) حدودی که مبتنی بر قاعده لاضرر است.

2) حدودی که برای حفظ منافع عمومی به موجب قوانین خاص مقرر شده اند. (صفایی 1398، 198)

در ایام گذشته، مالکیت فردی را، حقی مقدس می شمردند و قانونگذاران از محدود کردن آن بیم داشتند و سلب آن را، به ویژه بدون پرداخت قیمت عادله، مخالف حقوق فطری میدانستند. لیکن قانونگذار جدیددر راه مصالح اجتماعی و برای حفظ منافع عمومی  در موارد بسیاری، تصرفات مالک را محدود و حتی سلب مالکیت را تجویز کرده است. قوانین و مقررات خاصی در موضوعات مختلف، از قبیل اصلاحات ارضی، ملی شدن جنگلها و مراتع، سهیم شدن کارگران از سود کارخانه، حفظ و حراست آب های سطحی و زیر زمینی، بهره برداری از معادن، روابط مالک و مستاجر، حفظ آثار ملی، توسعه معابر و... اختیارات مالک را محدود یا  سلب کامل آن را در راه مصلحت عمومی پیش بینی کرده است. تخلف از این مقررات و عدم رعایت حدود مزبور در حقیقت تجاوز از حق به شمار می آید نه اعمال حق.

 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 یکی از مهمترین قوانین تحدید مالکیت خصوصی است. به موجب این قانون مالک در تصرف ملک خود، حتی بعد از پایان مدت اجاره، آزادی کامل ندارد.  مالک نمی تواند پس از انقضای مدت اجاره از تمدید آن خودداری و تقاضای تخلیه عین مستاجره را نماید. مگر در مواردی که صریحا در قانون پیش بینی شده باشد. مانند موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند ؛ یا هر گاه مستاجر بدهی خود را بابت اجاره بها  تا ده روز پس از سر رسید آن نپردازد و با ابلاغ اخطار دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند یا اظهارنامه از پرداخت بدهی خود در ظرف ده روز خودداری کند. اما بایستی بدانیم قلمرو اجرایی این قانون به موجب قوانین روابط موجر و مستاجر 1362 و 1376 محدود شده و امروز قانون 1356 در مورد قرارداد های اجاره ای که محل مورد نظر برای کسب و پیشه هست و این قرارداد تا قبل از لازم الاجرا شدن قانون 1376 منعقد شده باشد قابلیت اجرا دارد. (صفایی 1398، 213).

 البته سیر کلی تقنین قوانین بلاخص در عقد اجاره در سال 1362 و 1376 حاکی از التزام بیش تر به حق مالکیت و بازگشت به قانون مدنی است و امر خصوصی سازی و بازگشت به آزادی اقتصادی و احترام به مالکیت خصوصی در بسیاری از کشور ها در امروزه از برنامه های مهم دولت ها است. (عسکرپورکبیر, 1389)

8 - منفعت

مقصود از منفعت ثمره حاصل است که به تدریج از اعیان اموال به دست می آید بی آنکه از این مال به گونه‌ای محسوس بکاهد.خواه این ثمره مانند میوه درختان این مادی باشد یا وصفی که این مال از آن جهت قابل انتفاع است، مانند صلاحیت حیوانات بر سواری و باربری و خانه برای سکنی ذره های منافع گاه در خارج به صورت عین مادی در می آید.

این عین تا زمانی که وابسته به پایه اصلی است و بر آن پرورده میشود، منفعت عین اصلی محسوب میشود. مانند اینکه میوه به اعتبار درخت و پیش از چیده شدن منفعت درخت است ولی همین که از اصل جدا شود و وجود مستقل پیدا کند، عینی جداگانه است

 ماده ۱۵ قانون مدنی به اعتبار همین وجود مستقل است که مقرر می‌دارد: ( ثمره و حاصل مادام که چیزی یا در آن شده است غیر منقول است اگر قسمتی از آن چیده یا درو شده باشد تنها آن قسمت منقول است.) 

پس باید پذیرفت تعریفی که به طور معمول از منافع می‌کنند و آن را از اموال غیر مادی میشمارند قابل انتقاد است.

به هرحال ارزش هر مال، رابطه مستقیم با منافع آن دارد و منافع نیز جدای از عین مال، ارزش مبادله را داراست. چنانکه در اجاره اموال منافع آن برای مدت معینی به دیگری واگذار و در برابر همین منافع اجاره بها گرفته میشود.

هرچند گاه ثمره، به منفعت غیر مادی مانند سکونت نیز گفته می‌شود. مورد استعمال شایع آن در مورد منافع مادی است که پس از جدا شدن از ریشه خود عین دیگری است ؛ مانند میوه درخت و سرشاخه ها.

می‌دانیم که قانون مدنی در بخش تقسیم اموال و به ویژه منقول و غیرمنقول از قانون مدنی فرانسه ترجمه یا اقتباس شده است.

ماده ۱۵ نیز از ماده ۵۲۰ قانون مدنی فرانسه گرفته شده و در آن ماده،محصول با ثمره به معنی خاص که از سنخ منافع است.تفاوت محسوس دارد. و به ثمر های گفته می شود که در واقع بخشی از عین است و همراه با کاهش محسوس از آن و به تدریج نیز به دست نمی آید ؛ مانند درختان بریده شده از باغ یا سنگ های استخراج شده از معدن. پس، احتمال فراوان می‌رود که نویسندگان قانون مدنی نیز به همین تفاوت نظر داشتند که دو واژه ثمره و حاصل را در کنار هم آورده اند..

 به این ترتیب ثمره عبارت از منفعت تدریجی است که ایجاد آن از عین نمی کاهد ؛ و محصول یا حاصل فایده است که از این جدا می‌شود و در دید عرف از آن می کاهد.

باید دانست که بحث درباره این تفاوت تنها چهره نظری یا ادبی ندارد، بلکه اثر حقوقی و عملی نیز به دنبال خود دارد. برای مثال در صورتی که شخصی حق انتفاع از باغی را داشته باشد، حق دارد میوه های درختان را بکند و بپوشد. ولی نمی تواند درختان باغ را ببرد یا از ریشه درآورد و از این راه تحصیل منفعت کند. موقوف علیهم نیز از منافع عین حبس شده استفاده می کنند بدون اینکه بتوانند از اصل آن بکاهند. 

با وجود این در عرف محصول و ثمره به عنوان دو واژه مترادف زیاد به کار می‌رود و باید گفت محصول نیز مانند ثمره دو معنی عام و خاص دارد و معنی خاص آن دو واژه است که با هم تفاوت پیدا میکند.

به طور خلاصه می‌توان بیان کرد که

 منفعت دو وصف اصلی دارد: اول اینکا منفعت تدریجی ست و دوم اینکه از عین نمی کاهد ولی ممکن است مادی باشد یا غیر مادی.

 ثمره به‌طورمعمول منفعت مادی است و حصول آن ملازم با کاسته شدن محسوس عین نیست. حاصل به معنی خاص ثمره ای است که با کاسته شدن از این ایجاد می شود و به معنی عام مرادف با ثمره است جز اینکه بیشتر در مورد ثمره حاصل از زمین به کار میرود.

تقسیم بندی منافع 9 -

9-1 منافع متصل و منفصل

منفعت مال که در حقوق به آن نمآت هم گفته می شود را می توان به دسته های مختلف از جهات گوناگون تقسیم کرد. یکی از مهمترین انواع منافع  منفعت متصل به عین مال و منعتی است که قابل جداشدن است.

9-1-1 منافع متصل

عبارت است از اوصاف یا کیفیتی که بر ارزش عین می افزاید ولی هیچگاه جدای از آن تصور نمی شود ؛ مانند فربه شدن حیوان و بالارفتن بهای آن فربهی حیوان تنها به اعتبار وابستگی به این دارای ارزش مالی است و نمی‌تواند از این حالت طبیعی خارج شود افزایش بهای کالا و زمین نیز از اوصاف و عوارض آن است و ارزشی جداگانه به حساب نمی آید.

9-1-2 منافع منفصل

 ثمره یا حاصلی است که از لحاظ مادی یا حقوقی قابل جدا شدن از عین است ؛ ارزش دیگری است که می توان به شخص دیگر تعلق می یابد مانند میوه درخت، نوزاد حیوان، محصول زمین( منافع مادی) یا قابلیت سکونت در خانه، سواری بر حیوان یا ماشین و کشتی و هواپیما..

نتیجه مهمی که از این تقسیم ناشی می‌شود، جایی است که زمانی عین در ملکیت انتقال‌گیرنده است،پس در اثر فسخ یا اقاله قرارداد سبب انتقال یا انفساخ بیع ملکیت به جای خود باز می گردد.

در این صورت منافع متصل همراه با عین جابجا می شود و در حالی که تجزیه پذیری منافع منفصل سبب می‌شود که هر کس در هر زمان مالک عین باشد، منافع آن زمان نیز به او تعلق می یابد. برای مثال اگر باقی فروخته شود و خریدار و فروشنده پس از یکسال بیع را اقاله کنند،میوه های آن سال به خریدار تعلق دارد و از تاریخ اقاله از آن فروشنده است.در حالیکه اگر در آن سال بهای باغ افزایش یابد از آن فزونی و بهای آن چیزی به خریدار نمی دهند..

ماده ۲۸۷ قانون مدنی درباره آثار همین تقسیم، در خصوص اقاله مقرر می دارد: (نمائات و منافع منفصل که از زمان عقد تا زمان اقاله در مورد معامله حادث می شود مال کسی است که به واسطه عقد مالک شده است ولی نمائات متصله مال کسی است که در نتیجه اعمال مالک می شود.) 

ولی، باید توجه داشت که حکم ماده ۲۸۷ یکی از موارد اجرای قاعده عمومی در اقاله است.و در هر مورد که شخص به مدت معین مالک مالی می‌شود، اجرا می شود : چنانکه اگر بیع فسخ شود یا به دلیل تلف مبیع پیش از قبض منفسخ شود همین قاعده اجرا میگردد در رهن نیز قانونگذار بین منافع متصل و منفصل تفاوت گذارده است.

در ماده ۷۸۶ قانون مدنی می‌خوانیم ثمره رهن در صورتی که متصل باشد جزء رهن خواهد بود و در صورتی که منفصل باشد متعلق به راهن است. مگر این که ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد.

9-2 منافع گذشته و آینده

درباره موجود منافع گذشته تردید نیست ولی منافع آینده را می توان به دو گروه تقسیم کرد

الف) منافعی که مقتضای آن در عین موجود است و به حکم عادت در آینده ایجاد می شود؛ همانند صلاحیت خانه برای سکونت یا اتومبیل برای سواری و میوه درخت.

 اینگونه منافع را قانون و عرف در حکم موجود می‌داند، چنانکه اجاره با اینکه عقد تملیکی است و در این گونه قراردادها موضوع تملیک باید در زمان عقد موجود باشد، میتواند وسیله تملیک منافع آینده قرار گیرد و بیع میوه درخت نافذ است همچنین اگر کسی این منافع را تلف کند باید خسارات ناشی از این اقدام را جبران سازد.

ب) منافعی که به احتمال در آینده ایجاد می‌شود

 تصرف در چنین منفعتی به وسیله عقد تملیکی امکان ندارد و ضمان تلف آن (محروم ماندن از منافع) مورد تردید واقع شده است. قانون نیز اتلاف منافعی را ضمان آور می داند که در دید عرف مسلم باشد

9-3 منافع طبیعی و صنعتی

منفعت طبیعی به ثمره گویند که خود به خود از عینی حاصل می‌شود. مانند بوته ها، میوه ها، درختان خود رو  بالارفتن بهای کالا و زمین و...

 منفعت صنعتی آن است که در اثر کار انسان و بهره برداری از منابع طبیعی به دست می آید مانند میوه درختان، صلاحیت سکونت در خانه و بهره برداری از کارخانه. (کاتوزیان, 1398)

10 -تملیک منافع

تملیکی بودن عقد اجاره با پاره ای از آثار آن سازگار به نظر نمی رسد و به همین دلیل معدودی از نویسندگان ترجیح داده‌اند که آن را در زمره عقود عهدی بیاورند.

از جمله اشکال ها این است که به موجب بند ۳ از ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستاجر باید اجاره بها تمام مدت را نقد و یکجا بپردازد. می دانیم که در عقد معوض هر یک از دو طرف می تواند تصمیم مالی را که بر عهده دارد موکول به اجرای تعهد طرف دیگر کند.

بنابر تعریف ماده ۴۶۶، در عقد اجاره، منفعت مال در برابر اجاره بها تملیک شده است.

 پس، برطبق قواعد معاوضه، در صورتی که مستاجر مکلف به دادن تمام اجاره میشود که مالک به تسلیم منفعت مبادرت کرده باشد. حال باید دید آیا موجر قادر به تسلیم تمام منفعت به مستاجر هست؟ 

با اینکه میدانیم لحظه ها یا ذره های منفعت به تدریج و در آینده به وجود می آید چگونه می توان همه آنها را یکباره به مستاجر داد و در برابر از او خواست که تمام عوض ها را بدهد؟

و آیا امکان مطالبه عوض این فکر را ایجاد نمی‌کند که معوض تملیک منفعت نبوده است بلکه واگذاری حق انتفاع یا تعهد به تملیک موضوع واقعی اجاره هست؟

به همین جهت است که پیروان ابوحنیفه و مالکی اعتقاد دارند که تملک منفعت تنها به وسیله عقد امکان دارد

. (کاتوزیان س. , 1400) زیرا منفعت معلوم است و معدوم به ملکیت کسی در نمی آید

. تنها هنگام استفاده منفعت می توان ادعا کرد که مستاجر در نتیجه عقد مالک آن شده است

بنابراین مستاجر و همان اندازه که از منفعت استفاده می کند مدیون پرداخت اجاره بها می شود. (عبدالناصر, 1432 ق)

در پاسخ به سوالات موجود باید به چند نظریه اشاره نماییم 

الف) گروهی به مفهوم عرفی تسلیم استناد کرده‌اند. بدین ترتیب که موضوع معامله باید چنان در اختیار طرف معامله قرار گیرد که او بتواند هر تصرفی که می خواهند در آن بکند.

ولی تحقق این امر بر حسب موارد و طبیعت اشیا متفاوت است. منفعت وجود خارجی ندارد، ولی به تدریج از عین حاصل می شود. پس راه تسلیم عرفی آن در این است که منبع منفعت، یعنی عین مستاجره در اختیار مستاجر قرار گیرد. بنابراین جای شگفتی نیست که اگر بعد از تسلیم مورد اجاره مال بتواند تمام اجاره را به عنوان عوض منافع از او بخواهد.

 به دیدگاه دکتر کاتوزیان، این پاسخ در صورتی قانع کننده بود که هرگاه عین مستاجره پس از تسلیم تلف میشد از مال مستاجر به حساب می‌آمد در حالی که می دانیم به استناد مواد ۴۸۳ و ۴۹۶ قانون مدنی، تلف مورد اجاره عقد را نسبت به آینده منحل می سازد.

حق نیز همین است. زیرا اگر پذیرفته شود که موضوع اجاره منافع تدریجی است که از ملک حاصل می‌شود، و برای مدت معین به مستاجر تملیک می گردد ؛ چگونه می توان ادعا کرد که این منافع پیش از به وجود آمدن تملیک و تسلیم شده است ؟

برای مثال منفعت قنات، آبی است که از آن تهیه می شود این استعداد در قنات است ولی اگر قنات پیش از مدت خشکید آیا باز هم می‌توان گفت که منافع با تصمیم قنات به قبض مستاجر داده شده است؟

ب) پاره‌ای از نویسندگان به دلیل همین اشکال ها بر آن شده اند که موضوع اجاره را خود منافع قرار ندهند

 پس برای توجیه نظر خود گفتند مالک متعهد می شود که مستاجر را در مورد اجاره مسلط کند و به همین دلیل که به عهد خود وفا کرد. استحقاق گرفتن اجاره را نیز پیدا می کند. (یزدی, 1372)

 ولی این توجیه نه تنها اجاره را بر خلاف قانون مدنی در زمره عقود عهدی درمی‌آورد، عیب تحلیل پیشین را نیز دارد. زیرا، اگر موضوع اجاره فقط تسلیم مستاجر بر عین باشد باید پیش از تسلیم مورد اجاره تعهد مالک را پایان یافته پنداشت و او را ضامن ازبین‌رفتن بعدی منافع قرار نداد در حالی که چنین نیست و هرگاه مورد اجاره استعداد و بهره رساندن را از دست بدهد عقد منحل می شود. و همین امر نشانه آن است که موضوع اجاره تنها تسلیت مستاجر نیست و منافع نیز در این میان سهمی دارد. (امامی, 1342)

برای رهایی از همین ایراد است که بعضی از محققان قید" برای انتفاع" را بر تسلیط مستاجر افزوده و گفته اند که موضوع اجاره به طور مستقیم این است که این برای انتخابات عین برای انتفاع تسلیم مستاجر شود ولی در نتیجه این کار مستاجر مالک منافع می گردد. مرحوم نائینی در کتاب خود بیان میکنند، به همین علت است پاره‌ای از بزرگان فقها مانند علامه حلی و محقق، در تعریف اجاره گفته‌اند؛(عقد ثمرته تملیک المنافع) یعنی از آثار آن عقد تملیک منافع به مستاجر است و به طور صریح منفعت را موضوع مبادله قرار ندهد.   

(نایینی و خونساری, 1385).  این تحلیل اشکال سابق را ندارد.

ولی در آن به روشنی معین نشده است که اجاره تملیکی است، یا عقدی عهدی است. آیا موجر تعهد می‌کند که عین را برای انتفاع در اختیار مستاجر قرار دهد، یا بودن عین در انتفاع مستاجر را به عنوان یک مال به او تملیک می کند ؟

ظاهر عبارتهای به کار برده شده چنین می رساند که پاسخ دوم مورد نظر بوده و نویسنده نخواسته است اجاره را از عقدی عهدی به شمار آورد.

ولی آنچه مورد تملیک قرار می‌گیرد یعنی بودن عین در استیلای مستاجر برای انتفاع آیا تعبیر تازه از حق انتفاع نیست و با این ترتیب آیا دیگر تفاوتی بین مالکیت منافع و حق انتفاع باقی می ماند؟ 

تمام گفتگو ها بر سر این است که مالکیت منفعت آنچنان که باید تحلیل نشده و با استفاده از آن مخلوط شده است. مالکیت رابطه اعتباری است که بین مال و شخص وجود دارد و به او حق می دهد که به طور انحصاری هر تصرفی که می‌خواهد در حدود قوانین در آن به کند.

بنابراین مالکیت نوعی سلطنت تام است.

حق مالی است که بر اشیای خارجی یا کار و ابتکار انسان وجود دارد

همانطور که میدانیم تفاوتی بین حق مالی و مالکیت موجود نیست. منتها چون قلمرو حق مالکیت چنان وسیع است که همه منافع اقتصادی ما را در بر می گیرد. در زبان عرفی با آن مخلوط می شود یعنی به جای آنکه بگویند من حق مالکیت بر خانه دارم یا حق مالکیت خود را بر اتومبیل به دیگری انتقال دادم، گفته می شود مالک خانه هستم و اتومبیل خود را انتقال دادم.

 در حالی که آنچه به شخصی تعلق می یابد و در آن تصرف می شود و به دیگران انتقال پیدا میکند

حق مالی است، نه خود مال. به عبارت روشن‌تر سلطه بر مال است نه خود آن

 دنیای حقوق دنیای اعتبار است و از رابطه شخص با جهان خارج گفتگو می کند و نمی‌تواند امور مادی را دگرگون سازد

حال باید دید مالک عین و منافع چه دارد که بخشی از آن را به مستاجر واگذار می‌کند ؟

با این که منافع هر مال به تدریج و در آینده به دست می آید، آیا می توان ادعا کرد که او مالک منافع نیست؟ 

 پس چه دارد آیا جز این است که استیلای او بر ملک و حقی که او را بر مال مربوط می کند به مالکیت منافع تعبیر می شود؟

وقتی صلاحیت انتفاع از مالی در اختیار شخص بود مالک منافع است.منتها، اجرای این حق و بهره‌برداری از صلاحیت به تدریج انجام می گیرد. با این ترتیب وقتی که میگوییم موجر منافع مورد اجاره را به مستاجر تملیک کرد،کنایه از این است که او حق و سلطه ای را که بر مورد اجاره داشت به مستاجر واگذاشت از این پس مستاجر جانشین مالک است و مانند او از منافع این استفاده می کند. رابطه ملکیت مستاجر بر منافع نمی تواند بیش از خود مالک باشد و مالک نیز چیزی جز صلاحیت و قابلیت انتقال ندارد تا واگذار کند ماده ۴۶۶ نیز چنان تنظیم شده که با تحلیل یاد شده سازگاری بیشتر دارد زیرا در آن از انتقال مالکیت منافع گفتگو شده و انتفاع نفس منافع تدریجی. حاج شیخ مرتضی آشتیانی در کتاب اجاره خود در صفحه ۱۱ از محقق خراسانی تعریفی نقل کرده که با تحلیل یاد شده قرابت دارد و عبارت از این است که (.... ان الاجاره.... اضافه خاصه بین المستاجر و العین حادثه بالعقد مستمعین لاستحقاقه منافعها او بالانتفاع بها حسب اختلاف الموارد)

به این ترتیب طبیعی است که تسلیم عرفی حق مورد انتقال یا قابلیت انتفاع با تسلیم عین انجام میشود و پس از آن مالک میتواند پولی را که به عنوان عوض در برابر تملیک منفعت معین شده است از مستاجر مطالبه کند.

توجیه انحلال عقد در اثر تلف شدن عین نیز دشوار نیست.

زیرا قابلیت انتفاع برای زمان معین واگذار می شود بنابراین از بین رفتن مورد اجاره یا انتفاع صلاحیت بهره برداری از آن نشان می دهد که حق برای مدتی که از اجاره باقی مانده از ابتدا وجود نداشته است و آنچه به مستاجر تصمیم شده تمام آنچه موضوع عقد قرار گرفته نبوده است.

از آنچه درباره تملیکی بودن عقد اجاره گفته شد به آسانی میتوان این تفاوت را احراز کرد که در حق انتفاع، مالک عقد منتفع را در صورتی که بر ما دارد جانشین خود نمی سازد.حقی که او در انتخاب پیدا می‌کند ضعیف‌تر از مالکیت است، منافع در ملک او به وجود نمی آید.و او در حدود قرارداد، نه به طور مطلق،حق تصرف در منافع را می‌یابد.

و به همین جهت مستاجر اصولاً می‌تواند منافع ای را که به دست آورده است به دیگران منتقل سازد. یعنی مورد اجاره را به دیگران اجاره بدهد.

 ولی مالک حق انتفاع و حق اجاره دادن این را ندارد و فقط می تواند حقی را که یافته منتقل سازد. درستی این انتقال نیز منوط بر این است که حق برای شخص او ایجاد نشده باشد و حتی پاره ای از نویسندگان آن را مجاز نشمرده اند.

نکته‌ای که باید از نظر دور نداشته این است که قانونگذار در اجاره املاک تمایل به تعریفی پیدا کرده است که اجاره را تملیک نفس منافع تدریجی می داند زیرا نتیجه مهم پیروی از این تحلیل تعلیق تعهد مستاجر در پرداختن اجاره به انتفاع است بدین توضیح که چون منفعت معدوم پس از ایجاد تملیک و تسلیم می‌شود مستاجر نیز در آن زمان پس از استیفای منافع متعهد به پرداخت اجاره بهای معهدود است.. 

در این زمینه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ مستاجر را مکلف کرده است که اجاره بهای هر ماه را تا پایان ده روز پس از آن بپردازد. مگر اینکه برای اجرت المسمی مورد دیگری در اجاره‌نامه معین شده باشد.در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۶۲ نیز ویژه اجاره محل سکونت و نوعی بازگشت به قانون مدنی و آزادی قراردادی است.مستاجر از پرداخت اجاره امتناع دارد و باید هدف صدور اجرایی باشد که اجاره را تا ۱۰ روز بعد از آخر هر ماه یا مواد دیگر نپردازد. (کاتوزیان س. , 1400)

از مواد چنین برمی آید که اگر موعدی در عقد معین شده باشد اجاره بها ر ماهیانه و در پایان هر ماه پرداخت میشود.

 و این تخصیص طبق قانون مدنی که مقرر می‌دارد مستاجر باید مال الاجاره را در مواردی که بین طرفین قرار است طی کند و در صورت عدم تعیین موعد نقد می پردازد در واقع این تخصیص را عرف اجاره های املاک شهری به وجود آورده و قانون‌گذار از آن پیروی کرده.

11 - تفاوت مالکیت منفعت و حق انتفاع

مفهوم مالکیت منفعت با حق انتفاع بسیار نزدیک است. زیرا در هر دو مورد شخصی غیر از مالک عین حق بهره برداری انحصاری از آن پیدا می کند. ولی این شباهت نباید باعث اختلالات دو مفهوم شود

ماده ۲۹ قانون مدنی در بیان علاقه هایی که ممکن است اشخاص نسبت به اموال داشته باشند مالکیت منفعت را از حق انتفاع جدا کرده است.

به اضافه در مواد ۴۰ به بعد اجاره در زمان اقسام حق انتفاع آورده نشده و در ماده ۴۶۶ به بعد احکام ویژه برای آن مقرر شده است که آن را از انواع حبس به کلی جدا می کند

 پس باید دید تفاوت این دو مفهوم در چیست و از لحاظ عملی چه اثری بر این دو تفاوت بار میشود.

در حق انتفاع اثر عقد جدا کردن منفعت از عین نیست. بلکه مالک این دو یکی است و صاحب حق اختیار بهره برداری از منافع را پیدا می کند.

ولی در اثر اجاره منافع ملک به مستاجر تعلق می یابد از این پس دو مالک برای این وجود دارد: مستاجر، که مالک منفعت است و می‌تواند آن را به دیگری واگذار کند یا خود استفاده کند و مالک عین بدون منفعت که تنها در حدود مالکیت خود می تواند در آن تصرف کند. بدون اینکه به انتفاع مستاجر خللی برساند.

 بنابراین در اجاره ذره ها و لحظه های منفعت در ملک مستاجر به وجود می آید. در حالی که با حبس عین باز هم این ذره ها در ملک صاحب عین ایجاد می‌شود و منتفع حق بهره برداری از آن را می یابد.

پس، در پایان مدت حق انتفاع، دیگر منتفع اجازه هیچ نوع تصرفی در ملک ندارد و، برای مثال، هرگاه موضوع حق باغی باشد،نمی‌تواند میوه‌های رسیده درخت یا پای درختی ها را بردارد. در حالی که پس از پایان مدت اجاره مستاجر باغ می تواند میوه هایی را که بنا به فرض در ملک او به وجود آمده و هنوز مورد استفاده قرار نگرفته است بر دارد.

در واقع، حق انتفاع درجه ای ضعیف تر از مالکیت منفعت است و صاحب حق جانشین مالک اصلی نمی شود و از همه امتیازهای او بهره نمی برد.

ولی مالک منفعت بر آن سلطه کامل دارد و از این لحاظ وضعیت او به سان مالک اصلی است.

انتقال حق انتفاع اگر در برابر عوض قرار گیرد با اینکه مالکیت منافع را به مستاجر نمی دهد،در حکم اجاره است. و عرف در این باره قاطع به نظر می رسد.

12- نتیجه گیری

مفهوم مالکیت، یک مفهوم انتزاعی است. حق استفاده از یک مال و تمامی منافع و عواید حاصل از آن را میتوان تعریفی برای حق مالکیت برشمرد.

 حق مالکیت افراد، حقی مقدس است که در جوامع مختلف بر اساس تعالیم دینی یا عرف و رسوم حاکم بر جامعه مورد احترام افراد واقع شده است. به عبارتی حق مالکیت، کامل ترین و برترین حق عینی است  که به موجب آن دارنده آن، بدون محدودیت زمانی و محدودیت از حیث نوع استفاده به نحو بلامنازع میتواند از آن استفاده کند.

در تمامی جوامع و کشور ها، حق مالکیت، حقی مطلق به معنای واقعی کلمه نمی باشد بلکه بنا بر دلایلی که منفعت عموم جامعه ایجاب میکند یا جلوگیری از سوء استفاده ای که منجر به مزاحمت دیگران شود، قانونگذار استثنائاتی برای این مهم پیش بینی کرده است. اینگونه میتوان بیان کرد که مالکیت اصل است و هیچ اصلی از استثناء  مبراء  نیست. در تعالیم اسلام، در آیات قرآن و احادیث مختلف به اهمیت مالکیت و لزوم احترام به آن اشارات متعدد شده است و محدودیت های حاکم علاوه بر بعد اجتماعی و لزوم اهمیت منافع جامعه، بر بعد اخلاقی مانند عدم ورود ضرر به دیگران یا نهی اسراف و تبذیر نیز اشاراتی داشته است.

در حقوق ایران، که برگرفته از تعایم ناب اسلام و همچنین قوانین مطروحه در فرانسه است، برای مالکیت افراد حدودی قائل هستیم که این حدود با فلسفه منع اضرار به دیگری و حفظ منافع جامعه به وسیله وضع قوانین مختلف، اعمال میگردند. گرچه در کشور ها و جوامع مترقی روند تقنین قوانین پیش به سوی خصوصی سازی و احترام هر چه تمام تر به مالکیت خصوصی افراد برای بهبود روند اقتصادی جامعه دارد، اما گاهاً دولت ها عامدانه برای منافع جامعه نسبت به اموال غیر منقول موثر در اقتصاد کشور،  مانند معادن و چشمه ها و حتی املاک مسکونی، دیدگاه متفاوتی دارند که سبب میشود مالکیت افراد در این خصوص تحت الشعاع قرار بگیرد، در تملیک منفعت نیز با توجه به اینکه منافع به تدریج و به مرور زمان از عین مورد معامله حاصل میشود و با توجه به این امر که در زمان انعقاد اجاره، تمام منافع مدت اجاره موجود نیست که عوضی در برابر آن قرار بگیرد، برای توجیه این مقوله  اختلاف نظرهایی بین  بزرگانی همانند صاحب عروه و سایر فقها و حقوق دانان در مبنای انتقال ملکیت منفعت صورت گرفته که اجماعاً  برخلاف قانون فرانسه،که ابتداً عقدی که سبب تملیک منفعت میشود راعهدی میدانستند، اجاره را عقدی تملیکی میدانند. به عقیده نویسنده، در عقد اجاره ، به دلیل قطعیت حصول منفعتی که در صورت عدم رخداد حادثه غیر قابل پیش بینی و کنترل به سبب عین موجود در آینده حاصل میشود، منفعت آینده را در حکم موجود دانسته و بنا بر این اقتضا، معامله  صورت می گیرد. همچنین توجیه مالکیت کل منفعت عینی در زمان مشخص در ابتدای عقد اجاره با اباحه و حق انتفاع از آن عین، صحیح نیست. زیرا، همانطور که بیان شد مالکیت برترین حق عینی موجود است که دامنه و گستردگی آن بسیار بیش تر از حق انتفاع یک عین میباشد.