فصلنامه علمی فقه و حقوق نوین

فصلنامه علمی فقه و حقوق نوین

حقوق سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت ساختمان

نوع مقاله : مقاله پژوهشی

نویسندگان
مرضیه مختاریان 1
آیدا مخترع 2
1 موسسه آموزش عالی آپادانا شیراز
2 استادیار و عضو هیئت علمی مؤسسه آموزش عالی آپادانا، شیراز، ایران
10.22034/jml.2025.2063156.1481
چکیده
پژوهش حاضر با هدف بررسی و تبیین حقوق سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت انجام شده است. این تحقیق از نوع بنیادین-کاربردی بوده و روش گردآوری اطلاعات به‌صورت کتابخانه‌ای، از طریق بررسی منابع فارسی و غیرفارسی، قوانین، مقالات، کتب، پایان‌نامه‌ها و پایگاه‌های علمی معتبر صورت گرفته است. داده‌ها به روش استنتاجی و استدلالی تحلیل شده‌اند. نتایج نشان می‌دهد که سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت، در صورت ایفای تعهدات خود، از حقوق مشخصی مانند دریافت سهم معین از ملک، مطالبه خسارت در صورت نقض تعهدات مالک، الزام به اجرای قرارداد و امکان فسخ در شرایط خاص برخوردار است. یکی از چالش‌های اساسی، تعهد مالک به انتقال رسمی سهم سازنده پس از اتمام ساخت‌وساز است که در صورت تخلف، سازنده می‌تواند از ضمانت اجراهای قانونی از جمله مطالبه خسارت، وجه التزام، توقیف اموال و فسخ قرارداد استفاده کند. همچنین، از جمله مشکلات شایع در این حوزه، پیش‌فروش غیرقانونی واحدها توسط مالک پیش از تخصیص سهم سازنده است که می‌تواند از سوی سازنده از طریق مراجع قضایی قابل پیگیری و ابطال باشد. بر اساس مواد مختلف قانون مدنی ایران، از جمله مواد 219، 220، 221، 230 و 239، ضمانت اجراهای مؤثری برای حمایت از حقوق سازنده پیش‌بینی شده است. در نهایت، پژوهش بر ضرورت تنظیم قراردادهای شفاف، پیش‌بینی ضمانت اجراهای دقیق، آگاهی طرفین از حقوق و تعهدات خود، و بهره‌گیری از روش‌های جایگزین حل اختلاف مانند داوری تأکید دارد؛ عواملی که می‌توانند به‌طور مؤثری در پیشگیری از بروز اختلافات و حفظ حقوق سازنده نقش‌آفرینی کنند.
کلیدواژه‌ها
حقوق سازنده
قرارداد مشارکت در ساخت
ضمانت اجرای قرارداد
انتقال سهم
موضوعات

عنوان مقاله English

Builder's rights in building construction participation contracts

نویسندگان English

marzie mokhtariyan 1
Ayda Mokhtare 2
1 apadana institute
2 Assistant Professor and Faculty Member, Apadana Institute of Higher Education, Shiraz, Iran
چکیده English

The present study aims to investigate and explain the rights of the builder in construction partnership contracts. This research is of a fundamental-applied type and the method of collecting information was library-based, through reviewing Persian and non-Persian sources, laws, articles, books, theses and reputable scientific databases. The data were analyzed using a deductive and argumentative method. The results show that in construction partnership contracts, if the builder fulfills his obligations, he has certain rights such as receiving a certain share of the property, claiming damages in case of violation of the owner's obligations, the obligation to execute the contract and the possibility of termination under certain conditions. One of the main challenges is the owner's obligation to officially transfer the builder's share after the completion of construction, which in case of violation, the builder can use legal enforcement guarantees such as claiming damages, deposit, seizure of property and termination of the contract. Also, among the common problems in this area is the illegal pre-sale of units by the owner before the builder's share is allocated, which can be pursued and annulled by the builder through the judicial authorities. Effective performance guarantees are foreseen to protect constructive rights under various articles of the Iranian Civil Code, including Articles 219, 220, 221, 230, and 239. Finally, the study emphasizes the necessity of drafting transparent contracts, providing precise performance guarantees, making parties aware of their rights and obligations, and utilizing alternative dispute resolution methods such as arbitration; factors that can effectively play a role in preventing disputes and preserving constructive rights.

کلیدواژه‌ها English

Builder'
s rights
construction participation contract
contract performance guarantee
share transfer
اسکینی، ربیعا. (1380)، حقوق تجارت، "شرکت‌های تجاری"، جلد اول، انتشارات سمت، تهران.
اسلامی نیا، قاسم و فولادی، کیان، (1401)، تاثیر فسخ قرارداد مشارکت در ساخت بر قراردادهای پیش فروش از منظر فقهی – حقوقی و قانون پیش فروش ساختمان، نشریه آموزه‌های فقه مدنی.
اسماعیلی هریسی، ابراهیم. (1380)، "شرح حقوقی پیمان" (چاپ اول)، سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور، معاونت امور پشتیبانی، مرکز مدارک علمی و انتشارات تهران.
امامی، حسن. (1351)، "حقوق مدنی"، کتابفروشی اسلامی (چاپ سوم)، تهران.
برزگر ، عبدالرضا و رحمانی ، تهمینه ، (1393) ، جایگاه قرارداد مشارکت عمومی – خصوصی در نظام حقوق اداری ایران ، نشریه حقوق اداری ، شماره 5.
بشیری، عباس و دیگران. (1392)، "بررسی و تحلیل قراردادهای پیش فروش و مشارکت ساختمان" (در قوانین و مقررات موضوعه و رویه قضایی)، انتشارات جنگل، تهران
بهرام، احمد. (1373)، "ماهیت حقوقی قولنامه" ( چاپ سوم )، انتشارات فردوسی، تهران.
بهمن پور، حمید. (1383)، "عقود اسلامی در نظام بانکی بدون ربا" (چاپ اول)، معاونت امور اقتصادی وزارت امور اقتصاد و دارایی، تهران.
حائزی، مسعود. (1373)، "مبانی فقهی اصل آزادی قراردادها و تحلیلی از ماده 10 قانون مدنی" (چاپ دوم)، موسسه کیهان، تهران.
حبیبی، محمد. (1376)، "طرز تنظیم قراردادهای داخلی و بین‌المللی" (چاپ اول )، انتشارات گنج دانش، تهران.
خدا رحمی ، نسرین ، (1392) ، مطالعه تطبیقی قرارداد پیش فروش آپارتمان در حقوق ایران و انگلیس ، تهران ، نشر جاودانه.
خدا رحمی، نسرین. (1392)، " قرارداد پیش فروش آپارتمان در حقوق ایران وا نگلیس" (چاپ اول)، جاودانه، نشرجنگل،تهران.
خیری، محسن و پیرهادی، محمدرضا، (1400)، مطالعه تطبیقی شرایط و آثار انحلال قراردادهای پیمانکاری طرح و ساخت در نظام‌های حقوقی ایران و انگلستان، نشریه تحقیقات حقوقی بین‌المللی، شماره 53.
ذاکری نیا، حانیه. (1389)، "قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز" (چاپ دوم)، نشر دادگستر، تهران.
رفیعی، محمدتقی. (1381)، "مطالعه تطبیقی غرر در معامله در حقوق اسلام و ایران و کنوانسیون بیع بین‌المللی"، انتشارات مرکز اطلاعات و مدارک اسلامی، تهران.
ژان شاهیرا. (1371)، "حقوق بین‌الملل بازرگانی"، ترجمه دکتر ربیعا اسکینی، انتشارات آموزش انقلاب اسلامی، تهران.
شهیدی، مهدی. (1383)، "حقوق مدنی" (چاپ سوم)، جلد دوم، اصول قراردادها و تعهدات، انتشارات مجد، تهران.
صادقی، محمد. (1385)، "مطالعه تطبیقی قرارداد سفارش ساخت در فقه و حقوق"، رساله دکتری حقوق خصوصی، به راهنمایی دکتر مصلحی، دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران.
طارم سری، مسعود. (1371) "آشنایی با جنبه‌های بازرگانی خارجی"، جلد دوم، موسسه مطالعات و پژوهش‌های بازرگانی، تهران.
طباطبایی یزدی، سید محمد کاظم. (1378 ه ق)، "حاشیه مکاسب"، جلد دوم، موسسه اسماعیلیان،قم.
عامری، حسن، (1400)، آثار و ماهیت قراردادهای پیش فروش و مشارکت در ساخت در نظام حقوقی ایران، تهران، نشر دولت علم.
عاملی جبعی، زین الدین. ( 1414 ه ق.) شهید ثانی؛ مسالک الافهام، جلد چهارم، موسسه معارف اسلامی، قم.
عزیزاللهی، محمدرضا. (1384)، "قرارداد بیع متقابل"، مجله حوزه و دانشگاه، شماره 44.
فهیمی، پیمان و رادان جبلی، علی، (1398)، بررسی دکترین حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت و ساز و تطبیق آن با عقد شرکت مدنی، نشریه پژوهش‌های دینی، علوم اسلامی، فقه و حقوق در ایران و جهان اسلام، شماره 2.
کاشانی کیا، امیر همایون، (1398)، مشارکت در ساخت، تهران، نشر آفتاب گیتی.
کاشف حقیقی، محمد علی و محبی فرد، امیرحسین، (1394)، قرارداد مشارکت در ساخت: نمود سنتی رویکردهای رابطه محور، مقاله ارایه شده به کنفرانس بین‌المللی پژوهش‌های نوین در مدیریت.
کامل، حمید، (1400)، حقوق و تعهدات اختصاصی و مشترک مالک و سازنده زمین در قراردادهای مبتنی بر احداث (ساخت و ساز) ساختمان، مقاله ارایه شده به کنفرانس بین‌المللی و ملی مطالعات مدیریت، حسابداری و حقوق.
کثیری، هادی، (1399)، آشنایی با قرارداد مشارکت در ساخت پیچیده‌ترین قرارداد ملکی، تهران، نشر کلید آموزش.
کشاورز، بهمن. (1382)، "آیین تنظیم قراردادها و شرایط عمومی پیمان" (چاپ ششم)، نشر کشاورز، تهران.
کیایی، عبدالله. (1376)، "التزامات بایع و مشتری" (چاپ اول)، انتشارات ققنوس،تهران.
مداحی، سکینه، (1391)، بررسی قرارداد مشارکت در ساخت و ساز در حقوق ایران، پایان‌نامه کارشناسی ارشد، دانشگاه تبریز.
معیری، داریوش. (1390)، "قرارداد مشارکت در ساخت و مقایسه تطبیقی با حقوق انگلستان"، پایان نامه کارشناسی ارشد حقوق خصوصی، دانشکده حقوق دانشگاه آزاد اسلامی واحد تهران مرکز، تهران.
نجف لو ، رضا ، (1400) ، ماهیت حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت ، مقاله ارایه شده به اولین کنفرانس حقوق ، علوم سیاسی و علوم انسانی.
نیکپور، الناز (1392)، بررسی حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، پایان‌نامه کارشناسی ارشد، دانشگاه گیلان.
هینزی، جیمی. (1377)، "قراردادهای ساختمانی" (چاپ اول)، ترجمه محمدتقی بانکی، موسسه اطلاعات، تهران.
الضریر، محمد الامین. (1414ه ق)، "الضرر فی العقود و آثاره فی تطبیقات المعاصر" (چاپ اول)،سلسله محاضرات العلماء البارزین، المعهدالاسلامی للبحوث و التدریب، البنک الاسلامی للتنمیه، جد.
 
Chappell,David,(2015),Construction Contract,London,Taylor and Francis Group.
Construction Contract, (2017), second edition, FIDIC Publication.
Frederick Turner, Dennis, (2018), Building Contracts: A Practical Guide, George Godwin Publication.
فصلنامه علمی فقه و حقوق نوین
دوره 7، شماره 24
پاییز 1404
صفحه 1-19